El marco legislativo que regula el uso turístico de viviendas en el archipiélago canario ha evolucionado hacia un modelo de mayor exigencia técnica y sostenibilidad. Ya no se trata únicamente de un trámite administrativo, sino de una validación arquitectónica que garantice la seguridad del usuario y la protección del entorno urbano.
A continuación, se detallan los cinco pilares documentales técnicos necesarios para la explotación legal de una Vivienda Vacacional (Vv).
1. Informe de Compatibilidad Urbanística
La viabilidad de una VV no depende solo del deseo del propietario, sino de la clasificación del suelo y las determinaciones del Plan General de Ordenación (PGO) de cada municipio.
Es imperativo verificar que el uso turístico no esté expresamente prohibido en la zona o en el edificio. En 2026, la zonificación distingue estrictamente entre "uso residencial consolidado" y áreas de mixtura de usos. El informe debe analizar la densidad de plazas turísticas de la zona, ya que superar el umbral de carga del sector puede invalidar la solicitud de forma inmediata.
2. Acreditación de Habitabilidad y Ocupación
Toda vivienda debe contar con una Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación (LPO) en vigor. Este documento certifica que el inmueble cumple con los estándares de salubridad y dimensiones mínimas.
La normativa exige parámetros estrictos, como una altura libre mínima de 2,50\text{ m} en piezas habitables (2,20\text{ m} en pasillos y aseos). Asimismo, se debe verificar que la superficie útil por plaza cumpla con el ratio de ocupación. Por ejemplo, para una vivienda de un dormitorio, la pieza salón-comedor-cocina debe tener una superficie mínima de 18\text{ m}^2 (o 12\text{ m}^2 si la cocina es independiente).
3. Planimetría de Estado Actual y Dotaciones
La presentación de planos técnicos firmados es obligatoria para definir con exactitud qué se está alquilando. Estos planos deben reflejar la realidad física del inmueble con precisión milimétrica.
No se trata de un simple croquis. Se requiere una planta a escala (1:50 o 1:100) que incluya la ubicación de elementos de seguridad (extintores, luces de emergencia y señalización de evacuación) y la representación de todas las instalaciones fijas. Es crucial el cálculo exacto de la Superficie Útil, ya que es el dato que determinará el número máximo de huéspedes permitidos legalmente.
4. Certificación de Eficiencia Energética (CEE)
En el contexto actual de descarbonización, el Certificado de Eficiencia Energética ha pasado de ser un trámite informativo a un requisito de acceso a la actividad turística.
El certificado debe estar registrado en el órgano competente de la Comunidad Autónoma. En 2026, los umbrales de emisiones de CO_2 son más estrictos. El informe debe analizar la envolvente térmica (U-valores de cerramientos y huecos) y la eficiencia de los sistemas de ACS (Agua Caliente Sanitaria). Una calificación inferior a los estándares actuales puede requerir medidas correctoras para evitar la revocación de la licencia.
5. Memoria Técnica y Declaración Responsable
El proceso culmina con la firma de una Declaración Responsable, pero esta debe estar sustentada por una memoria técnica que avale la veracidad de los datos declarados.
El firmante asume la responsabilidad subsidiaria sobre el cumplimiento de todas las normativas sectoriales, incluyendo la Ley de Accesibilidad y el Código Técnico de la Edificación (CTE) en los apartados que correspondan. El dossier debe incluir el inventario de equipamiento obligatorio (botiquín, hojas de reclamaciones, número de atención 24h) y la justificación de que la actividad no contraviene los estatutos de la comunidad de propietarios, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
La complejidad de estos apartados subraya que la gestión de una vivienda vacacional ha trascendido la gestión inmobiliaria simple para convertirse en una actuación técnica de edificación, donde el rigor en la toma de datos y el conocimiento de la normativa local son la única garantía frente a expedientes sancionadores.
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